来源｜大碗楼市（Superbowl77）

作者｜葫芦娃

年没过完，大碗楼市就已奔赴天津考察。

看了三四天，越看心越凉。

众所周知，天津楼市绝对称得上全国最惨的楼市之一。但凡说到楼市不举，就一定会把天津拉出来亮亮相。

有人说，天津楼市的下行源自于天津基本面的下行。

瞎说，要我说，天津楼市缺的不是基本面，缺的是操盘手！

想要“makeTJRealEstategreatagain”，压根不需要“makeTJgreatagain”。

一个操盘手，足以greatagain。

报告天津！我有一计，可救楼市！

壹

如何用一句话，总结天津楼市的惨淡？同样是限价，别的城市是不让涨；天津限价，是不让跌！曾经万起步的海教园，如今大片楼盘在万的总价上，争抢客户。售楼部门外站的中介朋友，比客户还多。曾经万还捉襟见肘的市区新房，如今万也能买到，并且不是公寓，70年大产权住宅。津南咸水沽，恒大华府以1.5万/㎡的楼面价拿地，加上建安、营销和税费之后，总成本怎么也要干到2万/㎡以上。结果，最惨时以1.4万/㎡的房价疯狂出货。吓得一群准业主们，时不时就要站在工地外面瞅一瞅。有塔吊动，就说明没烂尾。南开区金地悦千峯，金地以5.6万/㎡的楼面价拿地，搞了个1万/㎡的精装，号称要做全球第二座峯汇系高端产品，第一座在纽约。如今售价6万4，不挣钱。河北区紫宸樾府，隆基泰和历经73轮厮杀，以2.4万/㎡的楼面价抢下的地，当初号称要卖到4万/㎡。捂了三年盘，如今售价2.4万/㎡，赔哭了。真·地王下凡，赔本赚吆喝。房价跌的哭爹喊娘，房企也被套的哭爹喊娘。全国“最会拍地、最敢降价”的融创，也在天津栽了个大跟头。宝坻融创御河宸院，着实憋不住了，想降价。白天卖10，晚上降到。第二天一早，愤怒的宝坻人民把融创告到了有关部门。融创售楼部，被暂停接客。降价销售的多套房源，被暂停网签。在宝坻的房地产市场整顿工作会上，特别提出——不得恶意降价、攀比降价，要营造好的市场环境，稳房价，提信心。自此，宝坻楼市有个潜规则——只能在备案价基础上最多优惠4%。静海团泊东，某盘也想降价。从，降到以下。愤怒的购房者，又把团泊东告到了相关部门。自此，团泊东楼市也有了个潜规则——可以降，但大关必须守住，不能跌破。天津楼市的尊严，终于在“限价”中守住了。

贰

要我说，想要靠限价来维稳楼市，太过于被动。重症得要奇药，救命全靠野招。看完天津市场，我有一计，可救楼市。首先，要把供应量降下来。从年开始，天津嗷嗷叫的卖了4年地。卖到现在，把现在天津的新房库存卖到了万㎡（含已拍未建土地）。放眼全国，几乎没有哪个城市能干到这种库存。按照现在年均1万㎡的销售速度，还要至少卖4年半。为什么宝坻的价格守不住？连续3年土地出让全市第一，谁来也守不住！为什么海教园的价格守不住？一条街上，恨不得扎进去20个售楼部，谁能扛得住？面对一条街数十个售楼部，家家门口都站着中介小哥。分分钟都想圈住你，哪个购房者敢买房？面对一座城4年库存去化期，每个版块都套着个地王。分分钟都想套住你，哪个开发商敢抢地？天津，就是太老实。一喊“房住不炒，加大供应”，别人还没动，你先嗷嗷叫拍地了。你看看南京、再看看杭州，看看这些老端水大师们的操作。哪个城市能像你，憨批一样的供地。哪个城市不都是像攒屁一样，等着憋大。多跟老端水大师们学学，想稳房价，先把供地降下来。饿上个两年，你端盘馒头上桌，房企也能吃出红烧肉的味道。然后，一定要会玩。断土地，只能稳住未来两年的房价。但是，已经拍出去的土地怎么办？已经跌下去的房价怎么办？已经凉透了的市场怎么办？急症当下猛药！天津，就是太老实。供地多了，市场凉了，就闭眼躺了，任由现实的毒打。越凉越不能躺，你得会玩啊。比如，天津团泊湖版块。湖面超过50平方公里，把10个西湖排成排，也没它的排面大；距离天津传统富人居住区——梅江、新梅江，只有20分钟车程；新梅江卖4万，团泊湖卖，还是从1万跌到了。车程20分钟，差价近7倍。放眼全国，哪个城市也不会出现这种差价。这种板块，但凡放到其他城市，起码干到1万7。比如，杭州临安青山湖。距离市中心都干到50公里开外了，房价却干到了2万+。不仅不打折，买房全靠抢。人家是怎么玩儿的？

先搞个地铁，再拉个一级土地整理商；

再送点土地，拉个盖商业的过来；

最后，撸一波科创大走廊的概念。

拉条地铁，有了商业，蹭着科创大走廊。是不是一下子盘活了？还有，前两天讲到的，某前朝故都的一票地铁小镇。大部分距离市区25公里开外，房价轻松干到2万起。人家是怎么玩儿的？先让地铁公司入股，拉条地铁过来；再出让点卖地利润，搞个土地运营商，炒炒概念；让商业公司也入一股，拉个盖商业的过来；邀请几家房企凑凑钱，弄个挂牌名校集团；最后弄几个本地房企，抬抬地价的轿子……蹭着地铁，玩着概念，搭配着商业和名校，一路抬着轿子往前跑。是不是一下子又盘活了？比如，长三角的嘉善。距离上海起码干到80公里了，但长三角一体化的概念是一点没少蹭，房价轻松干到小2万。人家又是怎么玩儿的？找了个央企的一级土地运营商，搞了个承接上海外溢的产业园。别管是否真的外溢，牌子一挂，就算外溢了。家家售楼部都挂个远期轨交规划图，分分钟对接大上海。别管地铁几年落地，牌子一挂，就算落地了。是不是一下子再次盘活了？以上这些“距离主城25公里以上、轻松干到2万”的版块。它们所拥有的硬件素质，哪个天津团泊湖没有？要湖，咱有。它们是人工的，咱还是纯天然的，抵得上11个西湖呢。要距离，咱也有。它们都是25公里外，咱还不到20公里。咱天津就是不敢想！跟地铁公司谈一谈，只要敢通地铁，我就给你土地溢价的20%。跟名校集团谈一谈，天津这个名校窝，谁敢建学校，我就给你土地溢价的10%。跟商业公司谈一谈，谁敢来建商业，我不仅给地，还给土地溢价分成。跟一级土地整理商们谈一谈，那么多本地G企，要不要一起来抬抬轿子，干成了一起分钱……现在楼面价才0，干到，分出去，还有3。关键的是，彻底盘活了。盘不盘的活，不能全怪天津基本面，关键在于会不会玩，敢不敢想。这套连招打下来，团泊干到1万7，指日可待。把这套连招用遍天津，楼市破局，指日可待。先控供地，饿他们两天；再炒一波，让他们抢去！一波行情来了，咱还能再浪三五年。

叁

好，下面更厉害的来了！如果，我是说如果——把上面这套连招，再搭配一个杀器，效果可以翻倍登顶。控供地和炒连招，只能让天津站稳脚跟。想要“makeTJgreatagain”，还差最后一步狠招：大概念，惊世大概念。天津现在就缺个重振旗鼓的惊世大概念。我也提前想好了，有两条路可破。第一条路，申办亚运。能比肩什么长三角一体化、粤港澳大湾区、深圳示范区风头的。我想了想，也只有亚运会和奥运会这种。奥运会，估计一时半会轮不到天津。亚运会，难度小一点。最次也得是亚运，好钢要用在刀刃上。千万别去申个大运会、少数民族运动会这种，烧钱也没个luan用。会址，就放在团泊湖。萨马兰奇纪念馆图片来源：萨马兰奇纪念馆


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